Nueva política de vivienda urbana ¿cómo?

Es obvia la quiebra urbana, social y financiera del modelo de producción de vivienda seguido durante décadas. En la campaña presidencial de 2012 el problema se hizo emerger en la arena política, se socializó, y se apuntaron ideas para resolverlo. Oportunamente, el diagnóstico y las soluciones han sido asumidos por el gobierno de EPN, a través del INFONAVIT y de la creación de la SEDATU. El discurso ha permeado. Ya es un mantra en todos los foros plantear ciudades densas y compactas, poli-céntricas y diversas, sustentables y competitiva. La política de vivienda es el instrumento para lograrlo.

La capacidad de producción es enorme: 600 mil viviendas anuales financiadas por organismos nacionales de vivienda; su impacto en la estructura y funcionalidad de las ciudades es formidable. Hasta ahora, la tierra más barata ha definido la localización de desarrollos habitacionales, con resultados catastróficos. La tierra representa un 10-15% en promedio del valor de la vivienda. El objetivo central en la nueva política debe ser una localización intra-urbana, en desarrollos verticales integrados a la ciudad y con servicios  públicos. Ahí, el costo  del suelo es significativo, digamos que llegaría a 25%. Tal costo incremental puede ser cubierto: a) creativamente con mayor crédito hipotecario respaldado por la plusvalía de la vivienda, y mayor ingreso disponible por menores costos de transporte y servicios; b) con los crecientes recursos excedentes de INFONAVIT; y c) con el cambio en el sistema de subsidios hacia  la tierra urbana, en vez del subsidio individualizado a la vivienda.

Es preciso construir un banco de tierra por la vía de compras y expropiaciones, o por la simple identificación y registro de predios urbanos aptos para su re-desarrollo. Muchos se fusionarían en polígonos de actuación o serían incorporados a programas de revitalización de barrios. Habría que considerar la pertinencia de un esquema de swaps de reserva territorial con las empresas vivienderas hoy colapsadas, claro, si transforman su modelo de negocios. ¿Quién lo haría, INFONAVIT o SEDATU?. Implicaría un sujeto capaz de crearlo y gestionarlo, especie de inmobiliaria federal con el concurso de gobiernos estatales. En paralelo, sería imprescindible contar con capacidades sólidas de diseño e integración urbana, para generar lineamientos de proyecto, y criterios de asignación de crédito hipotecario. El crédito hipotecario de INFONAVIT y FOVISSSTE sería el instrumento crucial no sólo en política de vivienda, sino en política urbana. Se otorgaría sólo a viviendas que formaran parte de proyectos urbanos acreditados por el cumplimiento de lineamientos y criterios. El derecho a la vivienda como subsidiario del Derecho a la Ciudad.

Para dinamizar la oferta de tierra urbana, inhibir la especulación, y reducir su costo, deben cambiarse los incentivos que representan los impuestos prediales a nivel local. La Federación (¿INFONAVIT, SEDATU?) pactaría con estados y municipios nuevos catastros, y la penalización fiscal de predios baldíos, abandonados o subutilizados. Impuestos prediales punitivos para ellos, como mecanismo de internalización de los pasivos urbanos y costos de oportunidad que imponen a las ciudades. También se convendría la modificación, en su caso, de regulaciones de densidad, altura y usos del suelo, en los programas de desarrollo urbano o municipal. BANOBRAS participaría en el financiamiento de infraestructura, de ser necesario, y el gobierno local recuperaría plusvalías. Los proyectos de vivienda urbana en renta o venta podrían igualmente financiarse a través de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAS). 

El INFONAVIT ofrecería garantías y haría los descuentos para el pago de vivienda en renta, abriendo un gran mercado ante las nuevas condiciones, demográficas, culturales y laborales de la población.

Veremos cómo INFONAVIT y SEDATU asumen el reto.