martes, 22 de enero de 2013

CRISIS HIPOTECARIA Y URBANA

Ciudades y vivienda son un binomio clave para el desarrollo económico y la sustentabilidad del país. En la ciudad se dirimen la equidad, el bienestar social, y el abatimiento de la pobreza, así como la competitividad y el crecimiento de la economía. La política de vivienda es el instrumento más poderoso para influir en la estructura física y funcionalidad de las ciudades. Puede conducirlas a su desbordamiento espacial, a la ineficiencia económica y a la desintegración del tejido urbano. O puede llevarlas a un crecimiento denso y compacto, con una sólida red conectora de espacio público, diversidad y usos múltiples del suelo, buenos servicios, y accesibilidad mediante transporte público o no motorizado, epítome de ciudades sostenibles y competitivas. La inter-fase ejecutora entre la política pública de vivienda y la codificación física del desarrollo urbano son las empresas inmobiliarias y constructoras de vivienda, que operan de acuerdo a las reglas del juego establecidas y a la estructura consecuente del mercado de tierra. Este sistema de empresas es generador, en México, de más de tres millones de empleos y directa e indirectamente es responsable de alrededor del 6% del PIB. Es un asunto muy serio.
 
Hasta ahora, las políticas de vivienda han tenido sólo una brújula financiera y cuantitativa, y las unidades de cuenta más elementales posibles: número de créditos, viviendas construidas, financiamiento otorgado. El derecho a la vivienda para todos los trabajadores. La norma ha sido la minimización de costos en ausencia de reglas, lo que conlleva tecnologías estandarizadas, monotonía, y reducción extrema y reclusión en los espacios habitables, más, la acumulación de reservas de tierra barata (inducida por incentivos fiscales). Se trata de páramos ejidales desolados, potreros, milpas, basurales y breñales lejanos a las ciudades, fuera del tejido social y urbano, sin servicios, y con costos astronómicos de transporte tanto en horas/hombre como en proporción del ingreso disponible para los desafortunados habitantes o derechohabientes. Una vez adquiridas, el valor de tales reservas de tierra depende de que opere la maquinaria de crédito hipotecario, así como de licencias de uso del suelo y de construcción por parte de municipios débiles con nulas capacidades de gobernanza territorial. También depende de la demanda de casas en propiedad sobre un pedazo minúsculo de tierra, a cambio de la disposición de los compradores a someterse a un régimen de vida desolador tanto en lo personal y familiar, como en lo social, económico y laboral. Del sueño a la pesadilla. Así, la superficie urbana se desperdiga y crece en un orden de magnitud superior a la propia población, la densidad demográfica se derrumba, y decae la ciudad central mientras se desmadeja el tejido urbano; aumenta la dependencia al trasporte automotor, y se eleva el costo de servicios e infraestructura. Se disuelve el entramado social y la vida cívica. ¿Algo que ver con la delincuencia?
 
Cualquier observador imparcial pudo constatar en los últimos años la inviabilidad de este modelo. Lo hicieron los acreditados o derechohabientes, quienes empezaron a abandonar las viviendas, que han caído en la decrepitud y han sido objeto de vandalismo, lo que ha retroalimentado la desolación de las casitas habitadas remanentes evaporando su valor en el mercado y el patrimonio de sus dueños. Muchas viviendas nuevas permanecen desocupadas. Más de la cuarta parte de las viviendas de INFONAVIT están abandonadas, y en muchas regiones del país la proporción ronda al 50%. Su cartera vencida se ve presionada.
 
Entidades financieras e inversionistas nacionales e internacionales también se percataron y tomaron decisiones; las reservas de tierra exo-urbana de las empresas ya no convencen. El índice Habita, que sigue el desempeño de las empresas desarrolladoras de vivienda en la BMV, registra un desplome en el valor de sus acciones de aproximadamente 80% en promedio desde 2007. Este índice incluye a empresas tan importantes y estratégicas en el desarrollo económico de México y en la generación de empleo como Ara, Geo, Consorcio Hogar, Homex, Urbi y SARE. Los intentos realizados recientemente por paliar el modelo, por ejemplo, los DUIS (desarrollos urbanos integrales sustentables) no han surtido un efecto tranquilizador en los mercados.
 
Las empresas requieren una urgente reconversión en su modelo de negocio, y es posible que necesiten un mecanismo de apoyo gubernamental (tal vez un swap de reservas de tierra urbana/exo-urbana) para sobrevivir, y actuar como ejecutoras en una nueva política virtuosa de vivienda para ciudades competitivas y sustentables. Más que nada, es urgente conjurar la crisis hipotecaria y urbana que flota en el horizonte, y que la debutante Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, y el INFONAVIT, diseñen e instrumenten esa nueva política.

6 comentarios:

  1. Excelente y revelador!

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  2. Los acreditados son personas, la gran mayoría de los desarrollos a los que tienen acceso se encuentran fuera de las zonas urbanas y lejos de sus fuentes de trabajo. Implica mayores hora hombre desperdiciadas en transporte, combustibles y contaminación para trasladarse
    y lejanía de los servicios de equipamiento básico que requieren.

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  3. INTERESANTE...HAY QUE ANALIZARLO Y PROPONER SOLUCIONES.

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  4. Esto fue escrito por Gabriel o por Luciano? De cualquier manera, muy bueno!

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  5. Una solucion es que las grandes empresas entren en un proceso de reconversion. Otra es que haya nuevas empresas con modelos de negocios que giren alrededor de la regeneracion del tejido social, la revitalizacion urbana y la re-ocupacion de casas abandonadas. Porfavor metanse a YouTube y busquen COMUNIDADES QUE RENACEN...

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  6. Lo más triste es que la proporción de adjudicados que VIVEN en las casas en mención, es icreiblemente bajo por la misma inaccesibilidad. De tal manera que residentes de San Juanico tienen una casa adjudicada en Chiconcuac Morelos, la cual a veces ni conocen o solamente fueron para verla la primera vez. Consecuencia: Zonas semidesiertas de renta para gente más cercana a esa localidad. El sistema es el precursor de tal descontrol porque con el afán de cumplir con la cuota de vivienda, hacen un desastre y lamenablemente no hay gente REAL que viva en ellas, solo en el papel.

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